Para se construir ou reformar um imóvel na Cidade de São Paulo existem algumas regras a serem cumpridas. O novo Plano Diretor, que vêm sendo discutido e fora aprovado há aproximadamente um ano faz algumas mudanças em algumas zonas, mas se trata de formas de utilização de uma zona em geral.
O particular, ao empreender nesta área, deve antes de tudo, buscar se informar sobre a Lei de Zoneamento, que é apresentada pelo site da Prefeitura de forma extremamente simples, demonstrando as particularidades de todas as Zonas, e ainda os mapas relativos a cada uma das subprefeituras, responsáveis por cada bairro da Capital. Pois bem, regras gerais, e algumas específicas, de acordo com cada região de São Paulo existem e na verdade sempre existiram, são elas de extrema importância para o crescimento e modificação da Cidade de forma organizada.
Garantir o correto cumprimento das exigências não é tarefa fácil, pois se faz necessária a aprovação do projeto com o cumprimento de algumas especificidades, como a contratação de um engenheiro ou arquiteto, que deve estar registrado junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), e para realização do pleito, deve o profissional buscar pelo Alvará de Construção (Auto de Regularização), que é fornecido pela Prefeitura através de seu site.
Infelizmente esta não é a realidade atual, pois inúmeras reformas ou construções irregulares são realizadas diariamente, colocando até mesmo a saúde dos moradores da Capital em risco.
Medidas de amparo são previstas, tanto através da ação do Ministério Público, na representação dos interesses do cidadão ou de Organização de Bairros, mas também existem formas de se buscar a paralisação ou demolição de obras irregulares através do Judiciário pelo próprio cidadão, através das Ações de Dano Infecto, Nunciação de Obra Nova, e por fim, Demolitória.
Apesar das complicadas nomenclaturas, possuem objeto prático, e cada uma serve a uma finalidade específica, vejamos:
- Ação de Dano Infecto (art. 1280/1281 do Código Civil): quando se possui receio de que o imóvel do autor venha a sofrer danos por conta da utilização inapropriada ou anômala da propriedade do vizinho – Busca-se a paralisação deste uso indiscriminado, na maioria dos casos sob pena de multa diária em caso de não cumprimento da ordem pelo Juiz. É pouco utilizada, mas um exemplo claro é quando o imóvel de seu vizinho realiza festas diárias em local não autorizado, com som em volumes não suportáveis e prejudicando assim a saúde e o sossego do reclamante.
- Ação de Nunciação de Obra Nova (Arts. 930 a 940 do Código Civil) – Busca-se pela interrupção de obra de vizinho que vêm gerando prejuízos, ao não respeitar regras de construção, como altura dos muros, não verificação de recuos de fundo, ou laterais etc. Discute-se nesta ação os direitos de vizinhança previstos no artigo 1.277, que informa quais seriam os danos sofridos pelo requerente: “(…) O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e a saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. (…)”
A segurança trata da atividade ou inatividade que produza um dano efetivo ou crie situação de perigo para o prédio vizinho, incluindo pessoas e bens. Quanto à saúde, visa o comando do art. 1277 do CC/02 resguardar tanto a saúde física quanto a psíquica do vizinho. De seu turno, a ofensa ao sossego pode ocorrer quando houver interferências por agentes diversos que causam impressões sensitivas, como o som, a luz, o cheiro, as sensações térmicas, por exemplo.
- Ação Demolitória (Artigo 1280 do Código Civil) – é a medida última a ser tomada, pois se busca com tal medida a demolição de obra de vizinho que venha gerando prejuízos ao requerente, e tais danos devem ser obrigatoriamente insanáveis e somente é conferida a demolição quando não dúvidas de que os danos são absolutamente patentes.
Pois bem, a ação demolitória possui eficácia limitada, pois conseguinte de situação extrema; e utilizada somente quando a obra já se encontra pronta e gerando reais danos.
Em contrapartida, ao se verificar que um muro vem sendo erguido de forma irregular, altura da construção vêm impactando na luz de seu imóvel, ou até mesmo as regras ainda mais específicas do local onde se encontra o imóvel também não são cumpridas, a ação indicada é a de Nunciação de Obra Nova.
É particularmente grave as situações de obras em locais tombados ou que possuem regras ainda mais rígidas de construção, como é o caso dos bairros de Alto de Pinheiros, Alto da Lapa, Brooklyn Velho, Pacaembu, Sumarezinho, e alguns outros, pois constituídos com particularidades dos chamados bairros jardins e as regras de suas incorporadoras até a atualidade devem ser respeitadas, e possuem a necessidade de cumprimento ainda mais restritivo de áreas de permeabilidade do solo dos imóveis, potencial de construção, altura de muros, respeito de recuos laterais, de fundos e frontais.
Como se sabe, a fiscalização das Subprefeituras nem sempre é realizada de forma a garantir que tais regras são ou não cumpridas a contento, sendo assim, o particular, dentro dos limites da Lei, um vigilante do cumprimento de tais regras, seja de forma individual ou através das Associações de Bairros.
Por fim, não sendo cumpridos tais regramentos, sejam eles comuns ou específicos a depender da localidade do imóvel do vizinho agressor, deve o vizinho afetado se valer de seus direitos, garantindo que sua morada e a localidade onde se encontra permaneça a ser como inicialmente idealizada e atualmente prevista na Lei de Zoneamento, já que seu sossego, saúde e privacidade não podem ser tolhidos pela inatividade dos órgãos de fiscalização ou pelo puro desconhecimento de tais direitos por todos os habitantes de São Paulo.
Caio Simon Rosa é advogado especialista em Contratos, Direito Civil (preventivo e contencioso) e Família e Sucessões no escritório NB Advogados